マンション（和製英語:Mansion）とは、日本語ではアパートよりも大型の共同住宅（集合住宅）を表す一般名詞として使われている。ただし、語源である英語では、豪邸などの意味で用いられることが多く、共同住宅の意味はほとんどない（英語ではCondominium）。
マンションという語は、日本のデベロッパーが、昭和30年代初めより一部の限られた階層を対象に、公団住宅などとは一線を画した高級路線の集合住宅を、高級感をイメージするために「マンション」と銘打って売り出したことに由来するという。その後、対象とする層を広げて多様なものが開発、販売されるようになっても、「マンション」という呼び名が定着した。しかし、英語では、Mansion（英）は、主に豪邸を示す言葉であり、日本語で言うような「共同住宅」を意味する一般名詞として用いられることは、ほとんどない。イギリスではより限定的に、Mansion Houseといった場合は市長公邸、Mansion blockといった場合は高級なアパートを指す。
日本で言うところのマンションは、比較的大規模な共同住宅で独立して住居の用に供することができる各室を有するものを指す。また、同じく共同住宅を指す「アパート」という言葉が、小規模なもの、木造や軽量鉄骨造のもの、賃貸物件を指していることが多いのに対し、「マンション」という言葉は比較的大規模で、構造としては基本的には鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造で区分所有（建物の区分所有等に関する法律-区分所有法）されるものが多い、という相違点がある。なお共同住宅は住宅の建て方を示す用語で、一戸建、長屋建（タウンハウス）と並んで分類されている。
バブル景気には、都心での土地高騰の影響やリゾートブームなどで郊外における建設が多く、またユニークで多種多様なものが提案され、中には、温泉つき、フィットネスクラブつきなどのマンションもあったが、区分所有者が管理せねばならず、また管理費等がかさむことがわかり、現在では人気は衰えている。2001年以降の都心の地価下落による開発コストの低下に伴い、全国的に大都市の都心部にマンション建設が数年続いた。
マンションは、都市部における住居形態として重みをもつ。日本では、国土交通省が行った調査では、2009年末において、全国の分譲マンションストック戸数は約562万戸としている。なお該当調査における、マンションとは「中高層（3階以上）で分譲・共同住宅、鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄骨造の住宅」を示すように、「マンション」の定義が一定しなかった時期が長く、2010年現在も、その傾向が残る。
また住宅について、事業者の種類に応じて分譲、賃貸、コーポラティブハウスに分類される。このうち分譲とは、事業者が不動産会社（事業者宅建業法第3条第1項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者）であって、住戸ごとに区分し売買するものを言う。したがって「分譲マンション」とは、鉄筋コンクリート造ないし鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅のうち、事業主が不動産会社で住戸ごとに区分し売買するものを示している。
「マンション」は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（2001年施行）において、法令用語とされた。同法における定義では、複数の店舗や事務所と居住となる専有部分が1戸以上ある建物で、区分所有者が最低2名以上いること。これには設備や土地も含まれる。これは、同法でいうマンションが区分所有法の適用対象でもあるということ、「この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることに鑑み（以下略）」とされていることからもわかるように、分譲マンションにおける管理を想定したものであるため、オーナーが1人で賃貸に供されているマンションなどは、ここではマンションとされない。ただし、2人以上いた区分所有者が1人になった場合でも、区分所有法は適用される。
2004年、国土交通省は、「中高層共同住宅標準管理規約」の改正に当たり、「分譲の中高層共同住宅を指す法令用語として『マンション』の用語が定着している状況」を理由に、名称を「マンション標準管理規約」と変更した。
日本は、マンション学事典（3-5頁）で、マンション草創期（1950年代-1960年代前半）、マンション大衆化期（1960年代後半-1970年代）、マンション質向上期（1980年代-1990年代前半）、多様ストック形成期（1990年代後半- ）の4期に分けられている。マンション草創期は、「マンション」の語源にも関係するように一般庶民には無縁なデラックス志向のものに限られ、その一方で建物の区分所有が広まり始めた事を受け区分所有法の制定などがあった。マンション大衆化期は、マンションの普及が促されるに伴い徐々に住宅ローン制度が広まる、その一方で後述する建設時などのトラブルが表面化し出した時期でもある。マンション質向上期は、建築技術の進歩、バブル景気などの好景気を受けて、高層化の進展、居住性の向上も進んだ時期である一方で、マンション草創期等につくられたマンションの大規模修繕、建替えの必要性の問題が表面化してきた。その後の時期は、単身世帯の増加、高齢化の進展などを背景に、想定される利用者層などが様々なタイプのマンションが市場に登場している。
インナーシティの高密度開発のために住宅助成金制度を改正（1946）、67年まで高層住宅ブームだった。しかしタワーは育児・防犯に問題が大きいとの一連の調査結果、そして上位7社で7〜8割という建設会社の寡占から批判を集め、ローナン・ポイント高層住宅のガス爆発・崩落事故（1968）を機に高層の公営住宅の建設は中止された。
語源である英語では、集合住宅をさす語としては、アメリカ合衆国では分譲物件ならばコンドミニアム (condominium)、賃貸物件ならばアパートメント (Apartment) が一般的である。イギリスでは、フラット (Flat) がもっとも一般的であり、その他に社会政策で普及したタワーブロック (Tower block)、逆に高級感をだしたマンションブロック (Mansion block) などの語もあるが、イギリス以外では一般的ではない。
産業振興・人口増加に対応し、60年代には大規模再開発事業が盛んになり、中高層住宅も数多く建設された。その後、石油危機を契機に「人間規模の都 市計画」に都市法も転換する。社会住宅建設や小工業・手工業のパリへの維持による「均衡のとれた都市づくり」が追求され、60年代よりもはるかに厳しい建 物の高度制限や容積率制限が導入された。
ル・コルビュジエのアントワープ計画（1933）を踏まえて、1960年代にアムステルダムに一辺80〜400mもの巨大高層住棟から構成されるバ イミール・ニュータウンが建設された。低所得オランダ人向けの計画だったが高層は全くの不人気で、結果的に移民労働者世帯が居住し、40種類以上の言語が 話される「コミュニケーションなきコミュニティ」となる。これとすぐ外の環境を「わがもの意識」で見守れない空間性と相まって、犯罪・破壊・空家急増をも たらした。こうした高層団地の悲惨な現状を受け、1970年代以降にはオランダの各都市圏の集合住宅建設は、幼児のいる家族向けにはタウンハウス・クラス ターとして建設されることになった。
アメリカ合衆国では、マンハッタンに1930年代から超高層マンションが 林立するようになっていた。戦後はモータリゼーションと並行し、持家所有と郊外開発が進む。その一方、中心市街地ではスラムクリアランスを目的とする公共 住宅法（1937）以来、マイノリティのコミュニティを全面的に破壊しながら中高層の公共住宅が建設された*2。しかし大規模な高層住宅ほど、エレベー ター、廊下、空地などお互いの監視の目の届かないスペースが生まれるために、強盗、窃盗、脅迫、強姦、殺人といった凶悪犯罪の温床（13階建以上で千人当 たり年間20件）となって退去者も急増し荒廃する。こうした治安問題を背景に、ブルーイット・アイゴウ団地の全面爆破（1974）と中低層団地への建て替 えに代表されるように、公共住宅の高層化は下火になった。
大韓民国では1980年代以後、ソウルなどの大都市はもとより地方都市、郡部にも中高層マンションが急増したが、これらは「アパート」と呼ばれる。「メンション」や、日本のマンションの名前にも使われる「ビラ」と呼ばれる集合住宅も存在するが、これらは個人所有による、概ね5階建て以下の低層のものである。
マンションは、対象とする利用者層、目的から、次のような用語例がある。
マンションの用途は住戸であるが、居住者層等から、さらに細分化され、それに対応した様々なものが市場に出ている。
マンションの歴史は高層化の歴史でもあり、中高層のマンション建設時には、建設工事の騒音、振動、中高層の建物ができることによる景観、日照等への影響、ビル風、テレビや携帯電話の電波障害をめぐって周辺住民との間にトラブルが起こることがある。日本では、1976年に建築基準法に日影規制が定められるきっかけともなった。また、電波障害対策として、周辺の住民に対し、ケーブルテレビ等による再送信の補償が行われることもある。
日本では、度々、報道や訴訟の対象とされている。個別のトラブル事例については、該当する事例の項目を参照されたい。国立マンション訴訟のように住民の景観利益を認めた事例（ただし、すでにできあがったマンションの撤去を求めた住民の請求に関しては却下）が注目された。この事例では、国立市長（当時。反対運動関係者でもあった）が市議会などで「違法建築」と発言したことが、事業者に対する営業妨害にあたると認められたが、このように反対運動の手段の「正当性」が問題となる事例も見られる。
日本では、2000年から2005年頃にかけて、バブル経済崩壊後の企業がリストラの一環として保有する土地を放出し、政府の景気対策もあいまって、東京都心部などではマンション建設に弾みがつき、都心居住を望む人々から割安感・買い得感に基づくマンション需要が急増し、都心回帰現象が生じたことがある。そこで、大都市の都心に近く工場跡地の多かった東京都江東区などではマンションの素地の 供給とマンションの需要から「建設（開発）ラッシュ」が発生し、局地的な人口急増に公共施設の整備が追いつかないという状況が問題となった。自治体側は急 増する公共施設の整備に対してマンション開発業者により多くの負担を求め、業者側は負担が増加して開発コストへの反映、ひいては販売価格にも影響する形と なった。
マンション開発が行われる土地は、「素地」と呼ばれることがあり、素地の価格は、マンション開発の投資採算性の立場から、法令上許容される床面積を重視して評価することとなる。
マンションは居住の用に供するため、躯体は、強風や振動に対する安定性のある鉄筋コンクリート造が望ましいとされる。一方で、鉄筋コンクリート造は鉄骨造に比べて建物の自重が大きくなりがちで、建築物の高層化、大スパン化を目指す上で柱が邪魔になるため、「強度の高いコンクリートを使うことによって、いかに邪魔にならない柱の大きさにするか」ということを目指して、各国で高強度コンクリートの開発が進められた。日本でも、超高層マンションを中心に、高強度コンクリートの使用が広がっている。
躯体より寿命の短い配管の付替リスクを分離するため、現在では、配管を部屋の中に通す内配管方式に代わり、マンションの基幹配管を分離して建てるスケルトン・インフィル住宅（外配管方式）を採用するマンションが増大している。
住宅におけるIT化の進展に伴い、電気設備の容量、インターネット通信の光ファイバーの有無が重要性を増している。既存のマンションでこれらの新増設を行うには、共用部分の変更に当たる工事が必要となり、各区分所有者が各自自由に回線を引き込めない場合がある。
日本の場合、駐輪・駐車スペースが不足しているマンションが散見される。ただし、逆に駐車場の空きが発生すると、入居後に、駐車場の駐車場管理費又は利用料が確保できず、それを財源の一部とする修繕計画等の見直を迫られるなど管理組合運営に影響が出てくることとなる。
共有施設（きょうゆうしせつ）とは、住居用マンションに住む住民が共同で使用できる施設のことを言う。建物の区分所有等に関する法律では、専有部分と共用部分が定義されているが、共有施設は共用部分にあたる。共有施設は全住民が使用できる生活利便性のある施設を特に意味しているため、共有部分であっても柱や壁、ベランダなどについては、共有施設と通常呼ばない。管理責任は管理組合にあるが、マンション管理会社に管理を委託していることが多い。売店の運営などはさらに業者に再委託することがある。
共有施設の設置には建築費、ランニングコストがかかるため、一戸あたりの負担が小さく済む大規模マンションで多く設置される傾向にある。
2005年11月、建築確認申請に添付する「構造計算書」の数値偽造が発覚し、結果的に建築基準法の耐震基準を満たさないマンションが多数建設・販売されることとなった。販売済みのマンションでは購入者に対する補償問題（瑕疵担保責任）、完成前のマンションでは取り壊し、また建設業者や不動産業者倒産などの影響が出ている。
マンション購入時は、人々は建物や環境、立地というハード面を重視する傾向がある。一方、マンション管理士の立場からは、「人と人とが一緒に住む」（共同生活の場）というソフト面に重点を置くことも提唱され、手段として、人間関係の構築、子育て、高齢者への福祉等、インターネット活用、などが例示されている。 近年では人々のライフスタイルが多様化しているため、特定の特徴を備えたマンションを求める人々もいる。例えば、ペットを飼う人々のために「ペット飼育可」という条件になっているマンション、さらにはペット用に室内設計に工夫されているそれ、音楽家や趣味で音楽に熱中している人々のために防音室が各戸に設置してあるマンション、オートバイ好 きの人々のためにオートバイを各戸に持ち込むことができるマンション、等々等々を企画するデベロパーがあり、そういった特徴を持つ人々の間では人気を博し ている（こうしたマンションでは、住民どうしが似たライフスタイルを持ち、互いを理解しやすいため、後述するような住民同士のトラブルがある程度防げる面 もある）。
マンションでは「人と人とが一緒に住む（共同生活）」という状況であるため、利用方法等をめぐって、入居者、区分所有者間のトラブルも多く見られる。
マンション内で最も多いトラブルに騒音が ある。隣室や上下階の生活騒音は、法令等の違反となるような大音量でなくとも、音質や頻度によっては不快に感じることがあり、またその程度が人によって大 きく異なる。法令や管理規約に違反しないかぎり、当事者間の問題となる。上階からの騒音は床スラブが厚いほど、また直張りよりも二重床のほうが軽減され る。ただし配管などを通して音が漏れてくる場合もある。1990年代初頭から急速に広まったフローリングを 含め解決策といえるものとしては床や壁を厚くしたり、防音効果のある絨毯などをはさむことが考えられるが、既存マンションで改修工事としてこれらを行う場 合、共用部分である躯体に手を加えることとなるため管理組合全体の問題となったり、工事に伴う騒音、振動が隣室や上下階に及ぶこととなることから困難な場 合がある。1980年代には上階や隣家の騒音をめぐる住民間の殺傷事件などが発生した事例もあったが、その後、防音技術やそれの普及の向上に伴って問題としての深刻度は低下している。
ペット飼育をめぐるトラブルや、マンション内にゴミ置場がある場合に、ゴミ出しをめぐるトラブルも見られる。
マンションは子育てを行っている世代の入居者も多いが、成長期の子どもは、立体的なものに対する感覚が未発達であり、高いところに住むという意識が薄い。建築基準法上では、ベランダの手すりの安全上必要な高さは110cm以上とされているが（建築基準法施行令第126条）、これでは子どもの転落事故に発展することもある。
日本では近年、自治体によって《子育て支援マンション》に関する条例を制定する例が増えている。多くの場合実態は様々であるが、多くは一定の基準を 満たすことで《子育てマンション》と認定し、結果としてマンションの資産価値あがるというものである。基準としては、共用部分にキッズルームを設ける、などがある。
上述のごとく、概して駐車場が不足しているマンションは多く、周辺にも手ごろな駐車場が 存在しない場合、新たに車を所有しようと考える居住者は、既に駐車場を利用している居住者が使用するのを止めそれが空くのを待つ順番待ちに加わることにな る。需給の差が大きかったり入れ替わりの速度が遅いと、空き待ちの状態で数年以上待たされる、などということも生じる。最近では自動車の所有にこだわらな い人も増え、マンション管理組合がカーシェアリングを運営、マンション付設の駐車場にその車を置き、多くの住民が車を所有せずして手軽に車を利用できる、ということを特徴として打ち出すマンションも出てきた。